一、用地性质限制
1. 商业服务业设施用地性质：商业服务业设施用地是指用于商业、服务业等非生产性用途的土地。这类用地主要用于建设商场、酒店、餐饮、娱乐、办公等设施。
2. 工厂用地性质：工厂用地是指用于工业生产活动的土地。这类用地主要用于建设工厂、车间、仓库等设施。
根据我国土地管理法规，商业服务业设施用地和工厂用地性质不同，因此商业服务业设施用地不能直接用于建设工厂。
二、违法风险
1. 违反土地管理法规：根据《土地管理法》规定，土地使用者应当按照土地用途使用土地，不得擅自改变土地用途。若在商业服务业设施用地上建设工厂，则属于擅自改变土地用途，违反了土地管理法规。
2. 违反城乡规划法规：根据《城乡规划法》规定，城乡规划应当符合土地利用总体规划和城市总体规划。若在商业服务业设施用地上建设工厂，可能会影响周边环境、交通、绿化等规划，违反了城乡规划法规。
3. 法律责任：若在商业服务业设施用地上建设工厂，土地使用者将面临以下法律责任：
（1）责令停止违法行为，恢复原状；
（2）没收违法所得；
（3）处以罚款；
（4）构成犯的，依法追究刑事责任。
三、合法途径
1. 重新申请用地：若确实需要建设工厂，企业可以通过合法途径重新申请工业用地。具体操作如下：
（1）企业根据项目需求，编制项目可行性研究报告；
（2）企业向当地自然资源和规划部门提出用地申请；
（3）自然资源和规划部门对企业提出的用地申请进行审核，审核通过后，企业可以办理土地使用权证。
2. 产业园区合作：企业可以与当地合作，在产业园区内建设工厂。产业园区一般具备完善的配套设施，有利于企业降低成本、提高效率。
商业服务业设施用地不能直接用于建设工厂。企业在建设工厂时，应遵循法律法规，通过合法途径申请工业用地。企业应充分了解项目需求，选择合适的用地类型，确保项目顺利实施。